公司购入房产的利与弊

发表时间:2012-02-02 22:56作者:注册香港公司 来源:本站原创

凡在中国内地注册的公司以及境外公司在境内登记/备案的分支机构,均可不受限制购入房产,包括住宅、写字楼、商铺、厂房、酒店等等。但若以公司名义购买,需要缴纳什么税费?值得注意的又有哪些方面?其中的利与弊又是什么?

 

 

 

首先说说公司购买、持有及转让房产必须缴纳的税项:

一、买入房产:

1.契税:登记价的3%

2.印花税:登记价的0.05%

3.交易服务费:3元/平方米

4.登记费及贴花:80+5元

由此可以看出,公司购入房产除了契税必须按3%收取,其他都与个人购入房产的税费并无太大区别。

 

二、持有房产:

持有房产又分为出租盈利空置两种情况:

出租盈利:

1.房产税:租金的12%,按年度缴纳

2.营业税:租金的5%,按月缴纳

3.教育费附加:营业税的7%,按月缴纳

4.城建维护费:营业税的1%,按月缴纳

5.印花税:月租金的0.1%,一次性收取

6.租赁管理费:租金的2%,按月缴纳

空置房产:

房产税:登记价*70%*1.2%/12,按月缴纳

备注:购入一手新楼三年内免交空置物业房产税

 

三、转让房产:

1.营业税:差价的5%

2.教育费附加:营业税的7%

3.城建维护税:营业税的1%

4.交易服务费:3元/平方米

5.印花税:成交价的0.05%

6.土地增值税:差价的30%-60% (个人持有物业转让时暂时免征)

7.企业所得税:盈利部分的25% (2012年起企业所得税一律为25%)

其中1-6项在转让时必须向国土部门缴清(代征),第7项由公司自行向相关税务部门申报并缴纳。

值得一提的是,房产在持有过程中,每年可以登记价的5%作为折旧;另外装修物业等费用,保留其发票可在土地增值税上作为可扣除项目进行抵扣,但一般情况下装修费不可以超过登记价的10%-20%;企业所得税则由公司根据当年的财务状况按盈利部分向税务局缴纳(即是如果该公司在全年营运过程中亏损严重,则有可能不需要缴纳转让该房产所产生的企业所得税)。

 

读完以上各种大大小小的税项,看官们是否已经唏嘘不已,认为公司购入房产代价过大,从而有意放弃此种拥有房产的方式?但作为操作公司经验丰富的高人们来说,却早已经化弊为利,以公司名义大手笔抄底购入房产!

 

1.个人购入房产不足五年转让的,需按登记价全额的5%缴纳营业税;而公司房产在没有差价的情况下,就算在短期内转让,是无需缴纳营业税、教育费附加、城建维护费、土地增值税和企业所得税这几大税项的。因此在公司选择购入房产尽量选择成交价过户的方式,以防止再次转让时产生高额差价;

2.公司在购入房产时无法获得银行贷款,但对于红本直接转让的物业,可找一些担保公司支付全额,过户后再向银行抵押房产以取得经营性贷款,一般可贷到房产价值的70%,实业公司甚至可贷款100%!在国家对中小企业的政策支持下,经营及信用良好的公司的贷款将在未来3-5年内更容易获取;

3.公司名下若只有某房产而无其他业务,在转让原值与现售价相差过大的房产时,可采取以公司股权转让的形式达到出售房产的目的,而所需要缴纳的税费仅为营业税印花税等相关税项,从而避免了土地增值税及企业所得税等大额支出。

(另外补充一个小4.以公司名义持有房产,在处理离婚及个人财产等纠纷时有漏洞可钻。。。你懂的

公司购入房产的利与弊

。。。不过还是希望各位看官没必要用到这个小4点)

 

 

综上所述,政策限购,在房票难求的前提下,采取公司名义购入一手楼,尤其是现楼(已在办理房产证及已有房产证),或者是以成交价过户的二手房将是最佳的选择!